第107章 爛尾樓分析

各位同學聽到趙啟學的問題都陷入沉思，他們都沒有仔細查閱這方面的資料，自己就不敢站起來胡亂作答。趙啟學見沒有同學起來回答這個問題，就說道：「既然沒有同學回答，我就給各位同學講講這裏面的事情吧。我對我國對建設資金的監管不是非常了解，查到的資料也非常少，也不好回答這樣的問題。不過我們可以討論一下為什麼開發商能將房屋的預售款和銀行貸給購房人的剩餘價款挪作他用。」

「各位同學都知道，我國實行的是房屋預售制度，當房屋封頂以後，開發商就可以申請房屋預售證，開始對房屋進行買賣了。購房人交完房屋的首付款，和銀行簽訂了貸款合同，銀行就會將房屋剩餘的價款給到開發商，開發商根據工程實際進度將錢付給施工方和供貨商。在房屋的價款中，實際上分為建築工程費用和土地使用費，在房屋價格比較高的城市，土地使用費佔據非常大的一部分，而實際用於建築工程的費用其實是比較少的。」

「開發商對一個房地產項目進行開發，土地轉讓費用佔用它大量的資金，這筆費用有可能是通過銀行貸款或其他融資手段籌集來的。開發商取得房屋預售證后，對房屋進行買賣，所得的房屋價款就要用於支付這部分土地轉讓費，當然還有前期的開發費用，這就是為什麼開發商會將大量的售房款轉移走的原因。如果房屋的銷售預期不是很好，開發商就可能將全部的售房款轉移走，用於支付開發商的土地轉讓費，開發商就沒有現金支付給施工方和供貨商，從而導致建築出現停工，甚至爛尾的情況。」

「當然了，有的同學會說，如果開發商前期已經用自己的資金將土地轉讓費付清了，不需要再支付土地的轉讓費，開發商就不會將售房的價款轉移走了吧。我明確地告訴你，開發商還是會將售房的價款進行轉移的，商人都是逐利的，他們不會將大量的資金閑置在這個項目上，而是將資金用於其他的目的，最常見的方式就是購買新的土地，作為公司的儲備用地。這樣的話，開發商會留有足夠的資金用於現在項目的建設，很少出現爛尾的情況。但是，也存在這樣的一種可能，開發商新購買的土地費用非常巨大，就不得不將這個項目所售的房款用於購買新的土地，甚至從在建的幾個項目上抽取資金，這就導致在建的項目資金不足。如果這個開發商的資金沒能及時周轉過來，就可能同時出現幾個項目成為爛尾樓的現象。」

「每一個開發商都不希望自己的項目出現爛尾樓的情況，如果某個項目因為資金周轉不暢，不能及時支付施工方和供應商的費用，導致項目的停工，暫時也不會出現爛尾樓的現象。開發商如果在短時間內能夠獲得資金的周轉，也能讓這個項目重新建設起來。如果開發商在短時間不能獲得資金周轉，項目出現了長時間的停工，開發商除了對施工方和供應商支付應付的費用，還有大量的賠償外，同時還得對重新施工投入大量的金錢。有同學可能會問，為什麼要重新投入大量的金錢呢？因為建築物沒有完全建成，不能形成自我的保護作用，在各種天氣的影響下，對建築物進行了破壞，不得不拆除了重新建設。還有施工方的設備因為停工撤出施工現場，現在也需要重新進行搭設，這也是非常大的一筆費用。這樣就很可能導致這個項目後續的建設不能為開發商帶來比較好的收益，甚至會出現虧損的現象，開發商為了自己的利益，就有很大可能放棄項目繼續建設的，

這就出現了爛尾的情況。」

唐糖站起來說道：「，趙會長的分析非常有道理，不過有些缺失，我來對爛尾樓出現的原因進行補充一下。一個項目的後續建設不能為開發商帶來收益不應該是開發商放棄繼續建設的原因，這裏面有其他因素存在的。一棟建築封頂后，還需要花大量的建築費用的。如果一個項目的營銷工作做得非常好，項目的品質也非常好，這個項目建築封頂后沒多久就可能出現房屋基本售賣完畢的情況，開發商也就拿到了絕大多數的房款，後續的建設費用對開發商而言肯定是不經濟的。如果單從開發商逐利這方面來看，開發商就會轉移售賣房款，不會繼續對項目進行建設了，這樣它的利益才是最大的。」

「不過現實中基本沒有這種情況發生的，每個開發商都有做人的底線，也是比較良善的，沒有因為收到了售房款而停止項目的建設，而是按照合同的約定建設完了所有的房屋，交給了購房人滿意的房屋。至於有些開發商出現了爛尾樓的現象，很大可能是自己的資金周轉不靈，出現了比較大的缺口。即使後來有了足夠的資金，由於項目停工時間非常久的原因，會讓開發商淡化對這個項目的責任，在後續的建設對這個項目沒有收益的前提下，會繼續暫停對這個項目的建設，將公司的資金用於其他有收益的項目的。所以，一個項目是否會爛尾，不僅僅是開發商自己資金不足的緣故，還涉及到人性的一面，時間拖得越長，越會對開發商產生不好的影響。各位同學可以設身處地想一想，如果你是開發商，是願意將資金投入到新的項目賺取利潤，還是投入到以前的沒有收益，甚至會虧損的項目，當然這個項目的完成會給你卸掉一部分責任？」

趙啟學說道：「唐糖副會長的觀點非常獨到，這確實是我和各位同學非常容易忽視的問題。責任對每個人都非常重要，可能各位同學都沒感受到自己身上有什麼樣的責任。當我們應諾某一人，我們其實就肩負了一份責任，像我們大學生，進入大學讀書，就肩負了好好學習，完成各位老師佈置作業的責任。我們今天在這裏討論爛尾樓的問題，就有責任盡量地發揮自己的才智來解決這個問題，這也是我們各位的一項責任。當然每個人對責任的認知程度是不一樣的，對事情的態度也會有非常大的差別，而且還會因為時間的關係，將自己的責任變得越來越淡，越來越模糊，甚至有消失的情況發生。我們的大學生剛進入大學，基本上都是帶着滿腔的熱情進行學習的。可是隨着時間的流逝，周圍環境的影響，有的同學可能會忘卻自己學習的初衷，慢慢熄滅了自己學習的熱情，導致自己的學習不努力，出現成績下滑的現象。話題有些說偏了，回過頭來，我們在思考解決爛尾樓的同時，先來考慮一下怎樣避免購買到爛尾樓吧，各位同學請積極發言。」