第110章 爛尾樓的解決辦法的可行性

唐糖站起來說道：「趙會長的確為我們分享了一個讓人意想不到的好辦法，雖然在爛尾樓的空地上修建房屋售賣后確實能為爛尾樓帶來建設資金，不過這些資金是否足夠支持爛尾樓後續的建設。我們很多都不是學習建築相關專業的學生，麻煩請趙會長以專業的知識為我們解答一下這個疑惑。」

趙啟學回答道：「我剛才已經說過了，我的辦法只適用於有空地建設新的住宅樓的爛尾樓項目，即使有空地建設新的住宅樓，建設后的住宅售賣的資金也有可能不支持爛尾樓的建設，這和該爛尾樓項目的所在地有非常大的關係，或者說和當地的房價有非常大的關係。接下來，我就給各位同學仔細分析一下吧。」

趙啟學打開自己準備的資料，對着同學說道：「我在前面的介紹中，已經給各位同學講過了，一套房屋的價格，土地佔有的費用非常的大，而房屋的建築工程費用佔比非常的小。這是我從造價信息網上收集的幾個省市的建築工程費用的造價指標，各位同學可以仔細看一看。這一張圖片是浙江省杭州市2019年某安置房項目工程的造價指標分析，這裏面有這個項目的相關信息。我們看一下這個項目的單方造價，它的單方造價是2917.91元/m2。這是浙江溫州市2018年某安置房項目工程造價指標分析，它的單方造價是3207元/m2。這是浙江紹興市2019年某限價房項目工程造價指標分析，它的單方造價是3060元/m2。各個工程的單方造價雖有變化，但相差都不大。」

趙啟學打開另一份資料說道：「這是重慶市建設工程單方造價分析表，我選取了2019年至2021年部分季度的建設工程單方造價分析表。我們主要看高層住宅的單方造價，2019年三季度是1530-1750元/m2，四季度是1450-1610元/m2；2020年一季度是1430-1580元/m2，二季度是1400-1550元/m2，三季度是1410-1550元/m2，四季度是1440-1600元/m2；2021年第三季度是1480-1640元/m2。重慶市高層住宅的單方造價雖有波動，相差也都不大的。」

「重慶市和浙江省的價格相比起來，價格差異就非常的大了。根據我所了解的信息，各個省市的建築造價雖然有一定的差距，但是都是相差不大的，這兩個省市出現這麼大的價格差異，可能是計算的方式和費用有所不同，浙江省的單方造價將各種費用都計算了其中，而重慶只是給了一個單方造價的區間數值而已，我們並不知道這個數值包括的那些內容。我又從網上查了一個住宅的單方造價，給出的價格是1800-2000元/m2。雖然這三者的數字都有些差距，不過我們確實可以肯定的是，建築工程費用在房價中佔比是比較少的。」

趙啟學打開自己做的一份資料說道：「針對查到的不同建設工程單方造價，我做了一份關於爛尾樓投資的分析表。各位同學可以仔細看這張圖表，我簡單的給各位同學介紹一下我的這張圖表內容。我假設一個爛尾樓有6棟樓，每棟樓的住宅都是33層，每層的建築面積是1000m2，每棟樓的建築面積就是33000m2，整個小區的建築面積就是198000m2，算是一個比較大的小區了。根據我查到的相關資料，建築封頂后，它基本上就完成了總建築費用的三分之二了。當然了，每個爛尾樓的實際建設情況肯定是有差別的，完成的總建築費用也有一定的差別。」

「我分別用建築工程單方造價為1500m2,、2000m2和3000m2分別做了分析，它們所對應的房價分別是5000元/m2，8000元/m2和12000元/m2。各位同學請看，根據我的計算結果，如果在爛尾樓的空地上修建一棟新的住宅，其售賣的資金是滿足爛尾樓剩餘建設資金需求的，而且還有很大的結餘。從投資收益率來看，投資爛尾樓是非常好的一個投資項目，在房價不是很高的前提下，收益率就達到了33.33%，這還是在當地房價是8000元/m2和12000元/m2。在我國很多城市，超過10000元/m2房價的城市非常多，有的城市的房價要好幾萬元才能買到一平，而這些城市的建築單方造價增加的卻非常的少，投資的收益就會越高。一個城市的房價越高，投資這個城市的房地產項目的收益就越大。即使一個城市的房價水平比較低，如果控制好建築成本，投資爛尾樓也有收益的。」

「經過我的分析，如果我國的政府部門允許修改爛尾樓的容積率，或者說是允許在爛尾樓的空地上新建一棟住宅樓來，用新建住宅樓的所售賣的房款來對爛尾樓的後續建設，這個方法是非常可行的，可以在各方不投入資金的情況下解決掉房地產項目爛尾的事情。投資爛尾樓的收益是非常大的，這筆收益不能只歸屬於爛尾樓的投資方的。政府部門對爛尾樓的容積率進行了修改，改變爛尾樓所在地的規劃，需要對當地的管網進行修改和規劃，應該獲取一部分投資爛尾樓的一部分收益，這部分收益可以用於支付原房地產開發商所欠的施工方的建築工程款和供應商的貨款，同時原房地產開發商的這筆債務關係就轉移到了政府身上，由政府的相關部門向原房地產開發商的收取這筆債務。」

「最後我想要說的是，投資爛尾樓的事情最好是由我國政府的相關部門或者是我國的國有企業來主導，這樣可以有效避免新建住宅所售房款資金的再次轉移，保證爛尾樓項目後續建設的順利完工。政府的相關部門和我國的國企作為投資方，能夠更好地協調各方面的工作，能有效地解決爛尾樓存在的各種債務關係，並對原房地產開發商遺留的債務有很好的追責手段和權力。爛尾樓的解決會給我國的房地產市場造成一定的影響，這個影響有好的一面，也有壞的一面，我這裏就不再進行講解了，各位同學可以自己分析一下。好了，我的分析就是這樣，各位同學對此有什麼疑問的，可以向我提問。」

一位同學站起來說道：「我發現趙會長的投資爛尾樓分析表中，特意寫了沒有扣除公攤面積，我在網絡上經常看到很多人反對公攤的聲音，不知道趙會長對此有什麼看法？」

趙啟學回答道：「網絡上確實有許多關於住宅樓中的公攤面積的討論，我對此沒有仔細的研究，不便發表自己的言論，這個問題也和我們今天的社團議題活動沒有任何的關係，所以我不能回答這位同學的問題。如果各位同學沒有問題，我們今天的社團議題活動就到此結束吧。各位同學在學習和生活中如果遇到了自己有些無解的問題，可以向我們玄學會需求幫助。如果這位同學提出的問題比較意義，可以將這個問題作為我們玄學會社團議題討論活動的題目。給各位同學說一下，如果中途沒有意外的話，我們玄學會下一期的社團議題討論活動題目還是關於智力討論。」